بافت‌هاي فرسوده در بهترين نقاط شهر
وام‌هاي اجرايي براي طرح‌هاي عمراني
و تغيير بافت‌هاي فرسوده كلان شهرها...
Executive loans
يكي از معضلات شهرهاي بزرگ و مخصوصاً قديمي و تاريخي، وجود بافت‌هاي فرسوده است كه اصلاً قابل حل نيست، زيرا بافت‌هاي فرسوده از املاك اشخاص هستند و اشخاص بنابر اصل: الناس مسلطون علي اموالهم، خود را مالك اموال دانسته و بعضاً حتي حاضر به تغيير آن نيستند و يا حتي برخي‌ها رها كرده رفته‌اند. برخي نيز دچار اختلاف در مالكيت شده بلاتكليف مانده‌اند. البته اگر اين واحدها در بيرون شهرها و يا در شهرهاي كوچك بود، مشكلي نبود ولي جالب است كه اين بناها در بهترين نقاط شهرهاي بزرگ و كلان شهرهاي جهان قرار گرفته‌اند. به دليل اين‌كه همين بنا پايه آن شهرها محسوب مي‌شوند و از ابتدايي‌ترين ساختمان‌ها مي‌باشند و به دليل همين ابتدايي بودن از لحاظ مقاوم سازي، نماي بيروني و زيباسازي شهري، كلان شهرها را دچار معضل نموده‌اند. هر سال هم مي‌گذرد، بر تعداد اين واحدها افزوده مي‌شود و كلاف آن را بيشتر سردرگم مي‌كند. مثلاً به طور طبيعي در تهران در سال‌هاي انقلاب اسلامي و دهه‌ي 1350 تعداد واحدها و ميزان بافت‌هاي فرسوده نسبت به اين سال كه نزديك به 30 سال از آن مي‌گذرد، كمتر بوده، معني آن اين است كه بسياري از ساختمان‌ها جديداً در جرگه ساختمان‌هاي فرسوده وارد شده‌اند. مشكل اصلي البته فقط مالكان اين ساختمان‌ها نيستند، طرح‌هاي جامع شهري نيز بُعد ديگر مسأله است. يعني چه بسا مالكان خانه‌ها دوست داشته باشند منزل خود را تعمير كنند و نوسازي نمايند و يا حتي مقاوم سازي كنند ولي ساختمان آنها در طرح جامع شهري جايي ندارد يعني يا بايد ضميمه پارك شود و يا جزيي از خيابان شود يا در مسير بزرگ‌راه قرباني شود و به همين دليل شهرداري‌ها و قوانين شهري مطابق با طرح جامع هر شهر به واحدهايي كه داخل بافت نيستند يا در طرح قرار دارند، اصلاً مجوز هيچ‌گونه نوسازي يا تعميرات را نمي‌دهد و با متخلفان هم به شدت برخورد مي‌شود. لذا ما هميشه با خيابان‌هايي روبه‌رو هستيم كه يكي در ميان ساختمان‌هاي فرسوده و ساختمان‌هاي شيك قرار دارند و در خيابان‌ها هميشه خاك و سنگ و آجر و مصالح و تعمير مسير و معابر و... وجود دارد و چهره‌ي زشتي به شهرها مي‌دهد.

وام‌ها و يارانه‌هاي بافت‌هاي فرسوده
برخي از راه‌حل‌ها، وام يارانه‌اي و بودجه دولتي براي بافت‌هاي فرسوده است. وام يارانه‌اي به اين صورت است كه دولت يا شهرداري‌ها، مبلغي مثلاً ده ميليون تومان به صاحب خانه مي‌دهند كه بافت‌هاي فرسوده خود را نوسازي و مقاوم سازي كند. اين مبلغ از چند جنبه قابل بررسي و تحليل است. اولين جنبه آن ميزان وام يا مبلغ بازپرداخت و سود مي‌باشد. آيا اين مبلغ كفايت بازسازي واحد فرسوده را مي‌دهد يا از آن بيشتر است؟ و يا اصولاً شهرداري‌ها كاري به آن ندارند بلكه به بودجه و امكانات خود و كمك‌هاي دولتي نگاه مي‌كنند. مثلاً تعيين ميزان ده ميليون توماني بر چه اساسي است؟ آيا بازسازي يك واحد مسكوني در نازي‌آباد با 50 متر زيربنا و يا محله‌ي 13 آبان با 20 متر زيربنا و يا خيابان‌هاي شهرري گاه با 30 متر زيربنا، اين همه وام نياز دارد؟ و برعكس بازسازي واحد مسكوني 1000 متري در نياوران، يا 2000 متري در سعدآباد و دربند و حسن آباد و زرگنده، اصلاً ده ميليون برايش مبلغي است؟ و اصولاً شهرداري‌ها توان پرداخت اين مبلغ را يا تخصيص آن را به تمامي بافت‌هاي فرسوده در طول زمان خواهند داشت؟ پس بنابراين براي راه حل بخشي از اين امور مي‌تواند مفيد باشد ولي نمي‌تواند تمام آن را پوشش دهد. جنبه دوم و مهم آن مسأله وام گيرنده است: آيا اصولاً مالك، وجود خارجي دارد؟ مدارك او كامل است؟ و آيا اصولاً خواهان وام و يا خواهان تعميرات است يا خير؟ چون بسياري از واحدهاي فرسوده رها شده هستند و يا مالكان آن «حال» بازسازي يا عقيده بازسازي و نوسازي را ندارند و آن را خلاف مرام و مردانگي مي‌دانند! ما شاهد ساخت سريال‌هاي زيادي هستيم كه پدربزرگ‌ها و مادربزرگ‌ها با ديدگاه كاملاً ارزشي از تخريب يا بازسازي و نوسازي واحدهاي فرسوده جلوگيري مي‌كنند. و بالاخره آيا اگر همه‌ي شرايط فراهم باشد، وام هم كافي باشد، آيا توان بازپرداخت آن براي مالك وجود دارد؟ چه بسا اگر اين توان وجود داشت، مالك رأساً اقدام مي‌كرد و مجبور نبود وام بگيرد و مبلغ بيشتري بازپرداخت نمايد.

بودجه دولتي براي بازسازي و...
بودجه دولت و شهرداري‌ها هم براي بازسازي بافت‌هاي فرسوده داراي معضلات زيادي است. تصور عمومي بر آن است كه دولت ثروت فراواني دارد از ذخاير بانك مركزي و بانك‌هاي ملي تا طلاها و جواهرات موزه‌ها و عتيقه‌هاي گالري و ساختمان‌ها و... همه و همه متعلق به دولت است و دولت يك سرمايه‌دار بزرگ است و لذا بايد تمامي خرج‌ها را بپردازد بدون اين‌كه ماليات بگيرد!... اما اين تصور باطل است زيرا دولت نه تنها مالك موزه‌ها و جواهرات و ساختمان‌ها به معني داشتن حق تصرف در آنها نيست، بلكه برعكس در صورتي كه كوچك‌ترين تصرفي در آن نمايد، به عنوان دولت ناكارآمد تلقي خواهد شد و حتي بايد هزينه‌هاي نگهداري آنان را هم بپردازد. يعني نه تنها استفاده‌اي براي دولت ندارد بلكه هزينه همه دارد. شايد گفته شود نفت و ذخاير معدني و طلا و غيره هم مال دولت است! ولي ما مي‌دانيم كه كشف (حفاري) استخراج و تصفيه و صدور نفت بالاي 75 دلار در بشكه هزينه دارد. يعني كل در آمد حاصل از فروش نفت فقط به خود وزارت نفت اختصاص مي‌يابد و اين علاوه بر واردات بيش از اندازه نفت سفيد و بنزين مصرفي و پرداخت سوبسيد براي آنهاست و براي همين است كه ما همه ساله در بودجه دولت رقمي به عنوان كسر بودجه مي‌بينيم و اين زماني فاجعه‌آميزتر بود كه قيمت فروش نفت كمتر از 40 دلار مي‌رسيد! يعني مثل آن بود كه شما يك كالايي را به قيمت 75 تومان توليد كنيد و مجبور باشيد 40 تومان بفروشيد! علت اصلي سقوط كابينه يا استعفاي مهندس موسوي از پست نخست وزيري و يا حتي قبول قطع‌نامه 598 به تعبيري همين بود كه بودجه دولت زير خطر قرمز بود! دولت سازندگي هم كه براي نجات دولت مجبور شد تورم را در جامع تزريق كند تا بتواند ماليات بيشتري بگيرد. تزريق تورم از طريق فروش ارز‌هاي خارجي با قيمت‌هاي بالا بود و دلار ناگهان به 1000 تومان رسيد. در دولت اصلاحات، گرچه هزينه‌هاي دولتي كاهش پيدا كرد و از آن پرخرجي‌ها به نام توسعه و سازندگي خبري نبود ولي در اواخر آن افزايش بهاي نفت به كمك آمد و صندوق ذخيره ارزي بنا نهاده شد. ولي برداشت‌هاي صندوق ذخيره ارزي نشان مي‌دهد كه دولت فعلي نيز براي اجراي ضروري‌ترين نيازهاي كشور و طرح‌هاي عمراني بودجه كافي ندارد و امكان به صفر رساندن كسر بودجه بسيار مشكل است.

خصوصي سازي عمراني!
كلاف سردرگم بودجه دولتي، بانك‌ها، هزينه و درآمدهاي شخصي، باعث شده كه همه‌ي شهرهاي بزرگ دنيا داراي يك سرنوشت باشند: افزايش جمعيت، افزايش بافت‌هاي فرسوده،‌ افزايش آلودگي‌هاي صوتي، تصويري و تنفسي! اين درد مشترك تمامي كلان شهرهاست و كلان شهرهاي آينده مي‌باشد؛ هميشه براي زيباسازي شهري عقيده و حمايت و نظر مثبت است ولي بودجه و درآمد منفي است...
دولت‌هاي جديد معمولاً با يورش تبليغاتي و بودجه‌اي بر سر كار مي‌آيند كه بازسازي را آغاز كنند ولي از بازسازي جهاني شعار دادن به بازسازي محله‌ي خود مي‌رسند! يعني هر دولت كه روي كار آمده در هر جاي دنيا فقط توانسته يك محله را بازسازي كند و از بازسازي محلات مي‌توان جغرافياي تاريخي دولت‌ها را به خوبي ترسيم كرد! دولت‌هاي شاهنشاهي معمولاً كاخ‌ها و خيابان‌هاي منتهي به كاخ‌ها را بازسازي مي‌كنند! دولت‌هاي سرمايه‌داري كارخانجات و شركت‌ها و خيابان‌هاي منتهي به كارخانجات و شركت‌ها را بازسازي و نوسازي مي‌كنند و دولت‌هاي اسلامي به مساجد و خيابان‌هاي آن توجه مي‌كنند و بالاخره همه دولت‌ها ابتدا با شعار سازندگي عمومي مي‌آيند ولي به سازندگي خصوصي مي‌رسند و به جاي عمومي‌سازي، خصوصي‌سازي مي‌كنند!
شهرداران نيز به همين منوال دست به بازسازي مي‌زنند، آنان با وعده بازسازي كل بافت‌هاي فرسوده بر سر كار مي‌آيند ولي وقتي با دست خالي و خزانه تهي مواجه مي‌شوند، ناچار دست به گزينش مي‌زنند، اولويت‌ها را تهيه مي‌كنند و در اولين اولويت مي‌مانند! و بقيه اولويت‌ها را وظيفه شهرداران بعدي مي‌دانند، اما شهرداران بعدي هم براي خود اولويت‌هاي ديگري خواهند داشت و خزانه را از اين هم تهي‌تر خواهند يافت. چرا كه شهرداران به اميد دولت و يارانه‌هاي دولتي هستند و يا سهم 3% آن؟ رياست جمهوري و امثال آن ولي دولت مي‌آيد آموزش و پرورش را از پرداخت 3% معاف مي‌كند، بقيه ادارات هم به تبع منتظر معاف شدن مي‌مانند و از پرداخت شانه خالي مي‌كنند. مردم هم سر دولت را بي‌كلاه مي‌گذارند، هر روز اعتراض مي‌كنند و معافيت مالياتي مي‌خواهند: كارهاي فرهنگي معاف، مناطق ويژه اقتصادي معاف از ماليات، سود سهام معاف از ماليات و...

بازسازي‌هاي فصلي و موقتي
شايد هيچ‌كس به ياد نمي‌آورد كه چهارراه عليقلي كجاست! يا چهارراه سيدعلي؟!...
در حالي كه در تهران قديم بهترين مناطق در آن موقع چهارراه لاله‌زار، چهارراه سيد علي و چهارراه عليقلي بود! و نوسازي بافت‌هاي فرسوده باعث فراموشي اين‌ها شده است. وقتي كه قرار شد خيابان طالقاني فعلي بازسازي شود، چهارراه طالقاني (سه راه طالقاني فعلي) كه چهارراه عليقلي نام داشت، تبديل شد به خيابان تخت طاووس! به اميد آن كه «كوه نور» در آن بتواند باعث بازگشت اين ثروت و جواهر ايراني از تاج ملكه انگليس برداشته شده به ايران برگردد... چهارراه سيد علي تبديل شد به دروازه دولت و خيابان سعدي شيرازي تا يادآور شعر فارسي حك شده در تارك سازمان ملل گردد و بگويد كه ما هم براي سعدي ارزش قائل هستيم. پيچ شميران با يك پيچ‌گوشتي باز شد و تبديل شد به خيابان كوروش كبير، تا يادآور آن گورستان‌هاي مكعبي شكل پاسارگاد باشد كه گفته شد: «كوروش آسوده بخواب، ما بيداريم!...»
مي‌بينيم هر بازسازي يك فلسفه دارد. هر حركت عمراني زاييده يك اعتقاد، يك شعار سياسي و يك جريان اجتماعي است. ميدان مجسمه‌ي تهران كجاست؟ آن ميدان يك مجسمه از رضا شاه داشت و معروف بود به ميدان مجسمه و بعداً آن را به 24 اسفند تغيير دادند و رانندگان تاكسي مي‌گفتند براي رسيدن به ميدان 24 اسفند از ميدان فوزيه! بايد 24 عدد چراغ قرمز را رد كني! امروز اين ميدان به نام ميدان انقلاب است. اما بازسازي آن بسار مشكل است زيرا طرح اوليه آن را بسيار كوچك طراحي كرده و براي عبور درشكه‌هاي سلطنتي بوده و بس! ساختمان‌هاي چند طبقه در اطراف خيابان انقلاب و ميدان انقلاب، هر گونه بازسازي و نوسازي و عقب‌نشيني و يا دو طبقه كردن خيابان‌ها و يا افزايش ظرفيت ترافيكي را مانع مي‌شود. يك خيابان كوچك در وسط شهري بزرگ و اين همان مصيبت تمامي شهرهاي بزرگ براي نوسازي بافت‌هاي فرسوده است.

بهترين راه، وام اجرايي است
مشاركت مردم در احياي بافت‌هاي فرسوده منوط به حضور و درخواست و فعاليت آنان است. بنابراين در خصوص بافت‌ها فرسوده بدون مالك يا مجهول‌المالك يا رها شده دولت رأساً آن را تملك و احيا مي‌كند و نبايد منتظر مردم باشد. در موردي كه افراد صاحب و مالك مشخص املاك هستند نيز بايد آنان ترغيب به همكاري شوند. چه بسا امكانات مالي و همه‌گونه وسايل هم داشته باشند فقط لازم باشد كه از صدا و سيما و مطبوعات و رسانه‌هاي ديگر تشويق به اين كار شوند،‌ در واقع فرهنگ‌سازي شود و فضاي فرهنگي به وجود آيد.
در بسياري از موارد هم افراد فقط يك يا دو عنصر از بازسازي را ندارند. مثلاً شخصي كه خود معمار است يا بنا و يا كارگر ساختماني اگر به او بودجه رسانده شود، مي‌تواند در اين كار توفيق پيدا كند و برعكس افرادي كه داراي سرمايه هستند ولي به كار ساختماني وارد نيستند،‌ مي‌توان با معرفي پيمانكار يا مناقصه‌كاري اين كار را براي آنان تسهيل كرد. مثلاً وقتي شخصي مي‌تواند سرمايه‌گذاري مالي بكند، از او دعوت شود و چند پيمانكار به ايشان معرفي و زمان لازم در اختيارشان گذاشته شود. النهايه با توجه به فرصت‌هاي پيش آمده و موقعيت‌ها و امكانات موجود، راه كار مناسب در نظر گرفته شود و از ارايه يك الگوي مشخص براي كل شهر خودداري شود.
و در مورد مسايل مالي و كمك‌هاي مالي شهرداري‌ها هم فقط بايد از طريق تعاوني اعتبار شهر صورت گيرد. چه به صورت كمك بلاعوض و يا به صورت وام اجرايي. منظور از وام اجرايي آن است كه كل اعتبارات مورد نياز بازسازي از سوي شهرداري يا تعاوني اعتبار شهري تهيه و به پيمانكار پرداخت شود ولي اقساط آن از مالك دريافت شود. زيرا مالك ممكن است هزاران نوع نياز مالي داشته باشد و با دريافت وام به طور مستقيم آن را در جاهاي ديگر هزينه كند. مثلاً به مسافرت مكه، مشهد يا كنار دريا برود و بعد هم بدون اين‌كه بازسازي صورت گرفته شود، شهر به همان چهره مخروبه قبلي باقي بماند...
سيد احمد حسيني ماهيني